新築一戸建てマイホームで借金地獄
誰しも憧れる新築一戸建てのマイホーム、素敵ですよね。
ちょっと待ってください。買い方を間違えると、あなたたの一生を借金返済のために捧げなければいけなくなります。
子育て世帯のパパが調べて考えた結果をお伝えします。
新築一戸建てマイホームが危険な理由
今回ご紹介する新築マイホームが危険な理由は以下です。
- 破産のリスクがある。
- 総額が高い
- リセールバリューが低い
- 不具合が多い
1.破産のリスクがある
これは、新築戸建てに限った話ではありませんが、住宅を購入する場合はローンを組む方が多いと思います。
ローンとは、つまり借金です。
返せなくなったら破産してしまいます。
下のリンクでお住まいの地域を検索してみて下さい。出てきた住宅は、ローンが返せなくなって自宅を借金のかたに取られてしまったものです。
ローンが返せなくなって滞納した場合、次のような選択肢があります。
- 即時一括返済する。
- 住宅を自分で売って返済の足しにする。(任意売却) 残りを一括返済するか、給料差し押さえ。連帯保証人も返済を迫られる。
- 住宅を取り上げられて競売に出される。残りを一括返済するか、給料差し押さえ。連帯保証人も返済を迫られる。
- 住宅を競売に出され、差し押さえる給料もないので自己破産する。連帯保証人が返済を迫られる。
2.総額が高い
総額が高いため、毎月のローン返済が苦しくなりがちです。
出典:（株）東京カンテイ 一戸建て住宅データ白色2017
新築住宅は首都圏で4000万円、それ以外の地域で3000万円ですね。中古住宅は、新築価格から500～1000万円程度低いです。
仮に35年フルローン(固定金利1.5%※)で払っていく場合、返済額は次のようになります。
(※2019年5月現在のフラット35の金利。変動金利で金融機関を選べば、0.5%程度も見つかります。)
- 4000万なら月々12.3万円の返済
- 3000万なら月々9.2万円の返済
- 2000万なら月々6.1万円の返済
今お住まいの家賃と比較してみてください。生活が苦しくなりませんか？
3.リセールバリューが低い
新築一戸建ては、リセールバリューがローン残債と比べて低くなりがちです。そのため、約22年間は物件を売るに売れない状況となってしまいます。
リセールバリューとは、取得した住宅を再度売却するときの値段です。
リセールバリューが高ければ、何か事情があって引っ越したい時や、ローンが払えなくて借金返済の足しにする時に足が出ずに済みます。
新築一戸建てのローン残債とリセールバリューのグラフ
総額4000万円で新築の一戸建てを購入して、30年間ローンを支払う場合
ここで、赤線がローン残債、青線がリセールバリューです。
新築物件の場合、購入して玄関の鍵を開けた瞬間に中古物件となります。このとき、1000万円程度の価値が下がると言われています。(総額の2～3割程度)
もしもこの時点で売却が必要になると、住宅を無事売却出来たとしても1000万円の借金が残ります。これがグラフ上の赤斜線部分です。
建物には耐用年数があり、木造住宅の場合は22年です。建物の価値は22年で0円になるように年々下落していきます。これを減価償却と言います。
そのため購入から22年以上経つまでは、いくらローン返済を続けたとしても、同時に物件価値も毎年下がってしまうので、リセールバリューはローン残債を上回りません。ずっと、物件売却後に借金だけが残る状況が続きます。
ようやく建物の耐用年数が過ぎて、減価償却仕切ったあたりでリセールバリューがローンの残債を上回ります。この時点で、いつ売却しても足が出ない状態になります。
中古物件の場合はどうでしょう？
築22年以上の中古物件を、ほぼ土地値で購入したとします。
中古物件のローン残債とリセールバリュー
総額1700万円で中古の一戸建てを購入して、30年間ローンを支払う場合
先程とは異なり、購入時点で中古物件なので、直後の値下がりがありません。売ろうと思えば、買った値段と同じ値段で売れます。
また、建物の価値は既に0円なので減価償却による物件価値の下落がありません(※)。一般的に地価はずっと安定しているので、諸費用やリフォームのために地価以上のローンを組んだ場合でも、すぐにリセールバリューがローンの残債を上回ります。
(※築22年を超えた中古物件の耐用年数は4年とみなされます。ただし、中古物件購入価格がほぼ土地値であれば、そもそも減価償却する建物価値がないので、減価償却が起こりません。)
この例では、購入から3年でいつでも売れる状況になっています。もしローンの返済が苦しくなっても、物件を売って家賃の低い賃貸に引っ越せば、破産も差押さえもされず、問題は解決します。
また、新築の負債が1000万円単位だったのに比べ、中古物件の負債は100万円単位です。購入直後に売る必要が出た場合でも、最小限の持ち出しで済んでしまいます。その程度なら、貯金でまかなえる可能性が高いですね。
4.不具合が多い
物を購入すると、初期不良が起こる可能性がありますよね？ 住宅も例外ではありません。
下のグラフは、バスタブ曲線と言い、青い線が製造(新築)直後からの故障率を表しています。一般的に、新築直後の不具合が多く(初期不良)、こなれてくると不具合が減って、寿命と共に不具合が多くなります。
青い線が故障率を示す
不具合が発生すると、当然修理費用がかかります。しばらくの間、瑕疵担保責任が付くとはいえ、不具合箇所が補償対象とは限りません。
中古住宅は、初期不良の時期をくぐり抜けて故障率が下がった状態で売りに出される、リスクの少ない物件という見方もできます。
どうすれば良いの？
物件の目利きが出来るのであれば、良い中古物件を安値で買って、自分でリフォームすることで、経済的なリスクを最小限にできるはずです。
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